最高法：以房抵债没过户满足这4个条件就能阻止强制执行！

　　以房抵债协议的受让人，若满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，即查封前签订合法有效书面合同、合法占有房屋、支付全部对价、非因自身原因未过户，其享有的物权期待权可排除一般金钱债权的强制执行，无需区分“债务更新”与“新债清偿”的法律性质。

　　1. 以房抵债协议能否参照适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，排除一般金钱债权执行？

　　2. 适用该条款时，是否需要区分以房抵债行为属于“债务更新”还是“新债清偿”？

　　某甲公司与债务人签订以房抵债协议后，已合法占有案涉房屋，仅未办理过户登记。后债务人的其他债权人某乙公司申请强制执行该房屋，某甲公司提出执行异议。最高法认为，不动产物权以登记为生效原则，但实践中存在非因受让人自身原因未过户却实际占有不动产的情形，《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护不应因权利来源是买卖合同还是以房抵债协议而有区别。某甲公司履行以房抵债协议后，原债权债务消灭，其已成为房屋事实上的权利人，权利基础为物权期待权而非原债权。且无论“债务更新”还是“新债清偿”，只要新债务实际履行，法律效果一致，均满足排除执行的条件，故驳回某乙公司再审申请，支持某甲公司的异议请求。

　　本案明确了以房抵债受让人排除强制执行的裁判标准，打破了“以房抵债协议不能优先于一般债权”的片面认知。既尊重了不动产物权登记制度，又兼顾了实际权利人的合法权益，避免因登记滞后导致权利失衡，为类似案件的审理提供了明确指引，有助于统一司法裁判尺度，维护交易安全与稳定。

　　我国不动产物权变动以登记生效为原则，但这并非绝对。《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法初衷，是平衡一般债权与不动产实际权利人的利益，防止登记义务人因自身债务导致实际权利人的合法权益受损。本案中，法院认可以房抵债受让人在满足法定条件时的物权期待权，实质是对“占有即有权”合理情形的认可，弥补了登记生效主义可能带来的权利救济漏洞，体现了司法对实质正义的追求。

　　实践中“债务更新”与“新债清偿”的区分存在理论争议，本案法院未纠缠于该问题，而是以“债务是否实际履行”为核心判断标准，具有极强的实践指导意义。只要受让人已合法占有房屋、原债权债务消灭，无论协议性质为何，其权利状态已从一般债权人转变为不动产实际权利人，优先保护该权利符合“公平原则”，也避免了因法律概念争议导致案件久拖不决，提高了司法效率。

　　本案裁判既未否定一般金钱债权人的合法权益，也未忽视以房抵债交易的特殊性。通过明确四项法定要件作为权利主张的门槛，既防止受让人滥用权利逃避执行，又为诚信履行的交易主体提供了权利保障。这一裁判逻辑既维护了司法公信力，又引导市场主体在以房抵债交易中规范操作，注重合同签订、房屋占有及过户登记的及时办理，推动交易行为的规范化与合法化。

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